被金融时报评为“欧洲第一商学院”的巴黎HEC商学院，日前发布了关于自如的商业案例，对中国租房模式的变革进行了系统性复盘。 在很多知名商学院的课程中，分析商业案例都是不可或缺的一部分。正如巴黎HEC商学院战略和经营策略教授Giada Di Stefano的观点：“细细揣摩一家企业的发展史，可以了解其成长和转型过程中的经验和教训，企业管理者可以将商业案例作为一种学习工具，为提高生产力服务。” 这里并非是要给巴黎HEC商学院的课程做推广，某种程度上也为我们提供了一个审视中国租房市场的新视角：作为权威的第三方“旁观者”，巴黎HEC商学院怎么看待中国租房市场的过去、现在和未来？ 01 十年摸索，终见真章 为何选择自如作为新一期的商业案例？巴黎HEC商学院并未给出明确解释，却不难猜测其中的原因：成立于2011年的自如，经历了中国租房市场新旧业态转变的整个过程，自如的成长史，也是中国租房市场的演变史。 和国内研究者的视角不同，巴黎HEC商学院在对自如的背景介绍中，重点提到了两个国内已经习以为常的细节： 一个是对自如定位的描述：自如通过一个在线平台运营，允许自如客搜索可供出租的房子，并通过其网站或手机应用程序完成租赁过程。该平台提供了全套线上房源匹配、在线租赁签署和安全支付选项等功能。 只要对中国租房市场稍作了解，就不难理解巴黎HEC商学院的“深意”。 几乎每一个有过租房经历的年轻人，都遇到过恶意涨租、黑心中介、家电坏了无人修灯问题。恰恰是自如等平台的崛起，为年轻人提供了一种新的租住方式：直接在平台上查看房源的VR视频和价格，看到钟意的房子后再进行实地查看；租房期间和房子有关的任何问题，都可以联系管家、客服解决；有时候工作调动需要提前退租，还可以联系平台帮忙转租，省去一笔违约金。 另一个细节是对自如特点的介绍：当业主将其房产委托给自如管理和出租时，首先会评估房产的基本状况，并给到市场定价，给业主提供完善的装修计划，还会还为业主提供房屋保洁、维修和与租客沟通等服务。 寥寥几句“特点介绍”，精确地表达了房东们的痛苦和诉求。 站在房东的立场上，房子出租并不是“按月收钱”的容易事，出租时担心租客不靠谱，比如太吵闹被邻居投诉；一旦空调等家电坏掉了，自己要想方设法联系师傅去修；租客退租的时候，还要仔细检查房屋是否被损坏。正是自如提供的标准化装修和租期管理服务，为房东们提供了省心且安心的选项，不用担心房子租不出去，为房子的管理和维护操心，还能够获得比普租更有竞争力的收益。 作为“旁观者”的巴黎HEC商学院，看到了比“局内人”更深层次的价值：欧美国家的租房制度比较健全，但整个租住体验仍然处于传统业态，自如们的数字化解决方案在模式上的变革更为深刻，在租客和房东间搭了一座数字化的“桥”，改变了传统的租赁关系，而且整个系统更加高效。 巴黎HEC商学院特意在商业案例的标题中强调了“重塑”一词，既有对中国企业数字化运营的赞赏，也预示着以自如为代表的中国租房模式，不单单解决了中国租房住市场沉积多年的矛盾，也为海外市场提供了参考样本。 02 方法论：技术和创新 巴黎HEC商学院的商业案例分析，并未停留在现象的揭示上，将很大篇幅集中在了自如商业模式的演变和运营策略上，试图挖掘出：原本是“不可能三角”的租客、房东、平台，怎么可以实现三赢？ 在近20页的商业案例分析中，巴黎HEC商学院将自如重塑中国租房市场的方法论，归结为两个关键词： 第一个是创新。相较于传统的租房业态，自如的数字化体验本就是一种创新，不过所有的创新都是有“代价”的，或者说是有“教训”的。 巴黎HEC商学院将焦点定格在了自如的“增益租”模式。从2011年上线开始，自如在很长一段时间里采取的是“省心”模式，与房东签订三至十年的合同，然后由自如对房子进行装修，再租给自如客。巴黎HEC商学院毫不避讳地指出了其中的症结：房东会认为模式不够透明，自如也因此承担了相当大的经营风险。 2021年后，自如基于自身的经验和运营数据，提出了更加透明的“增益租”模式，由房东支付早期的装修费用，自如提供装修服务，然后在租金上给房东保底收益，超出的收益由双方分成。 在巴黎HEC商学院看来，新的“增益租”模式需要大量的教育成本，用来说服房东接受新模式，但降低了自如的经营风险，模式比之前更加透明，更符合中国租房市场的现状和规律。如果说“省心”模式加速了中国租房市场的数字化进程，“增益租”模式则承载了新一轮的范式转移，在房地产市场越来越冷的局面下，提供了让房子稳定、持续增值的最优解。 第二个是技术。自如的一整套商业模式想要持续，特别是给“增益租”模式的房东比“省心模式”有更高的收益，十分考验自如的运营效率。 毕竟自如管理了约100万间住房，为500多万自如客提供服务，而且大部分住房是个人房源，分散在中国的10个城市，单单是对自如客的沟通和服务，就是一个相当复杂的挑战，需要大量的人力和资源投入，产生高额的运营成本，这也是为何国外的连锁租住结构以集中公寓为主，而非经营个人房源的原因。 巴黎HEC商学院找到的答案是技术：“所有IT系统都是内部开发的，使自如处于房屋租赁行业创新的前沿。比如自如客关系与管理的高度数字化，最大限度地减少了自如员工和自如客之间的沟通成本。”目前自如约有1万名员工，其中有一半从事研发和设计，另一半从事管理职能。做个简单计算的话，每个管理职能的员工所能服务的自如客超过了1000人。 凭借商业模式创新和数字化改造，自如模式得到了巴黎HEC商学院的肯定：自如客和房东得到的是一种简单且确定性很高的体验；与其他竞争对手相比，自如凭借其丰富的经验和庞大的房屋管理体量，以及提供的标准装修方案，能够利用显著的规模效应，保持高运营效率和低成本。 03 稳健经营与长期主义 正如许多投资者所关心的话题，巴黎HEC商学院也在案例分析中讨论了自如的成长机遇，并给出了一些专业建议。比如怎么增加管理的住房数量，巴黎HEC商学院认为可以从两个方面着手： 一是在目前服务的城市中开辟新的商圈，或增加现有商圈中的住房数量。自如提供的装修设计、租期管理等服务，在特定区域拥有足够大的房屋池至关重要，工作人员可以为多处房屋提供服务，而非在交通上浪费太多时间。 二是自如最终可以考虑在更多的一二线城市运营，而不是局限于中国最大的10个城市。同时也坦陈道：由于中国各地的装修成本相对统一，较低的租金水平可能使房东的装修成本负担过重，只有特定城市才有足够大的市场。 单从商业的角度看，巴黎HEC商学院的建议不无参考价值。但“住”是马斯洛需求层次理论中最底层的存在，不应该只从“生意”的维度评估，社会价值才是中国租房模式不断进化的主旨。 这可能也是中西方演变出不同商业模式的内在原因。就像Wework创始人亚当·诺伊曼再次创业的Flow，在一定程度上借鉴了自如模式，极短的时间里就跻身独角兽行列，迅速进入“资本游戏”。 相比之下，自如的战略不可谓不“保守”，三年前的房屋规模就达到了100万间，却没有加速扩张谋求资本市场的认可，而是去啃最难啃的骨头。 早在2020年自如成立九周年的时候，自如CEO熊林就在新华社的采访中表示：“长租行业，一定要把它当作一项长期事业去做。一方面要保持初心、沉得住气，始终去关注客户需求，为客户不断地提供更好的生活服务，另一方面需在专业的管理、专业的系统、专业的技术上持续精进和投入。” 2023年的中国住房租赁发展论坛上，熊林在演讲中再次提到：“住房租赁行业本质是存量经营行业，和房屋出售等行业不同，更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。此前很多租赁企业无以为继，正是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。而在经过10年粗放式增长后，住房租赁企业必须向着更健康持久、长周期的运营模型转型。” 客观地说，巴黎HEC商学院的理念并没有错，扩张和增长始终是一家商业公司不断向上发展的主旋律。 为何自如看似“保守”地选择了稳健经营和长期主义？目前中国市场约有6000万套可供出租的住房，远高于自如目前管理的房屋规模，仍然有相当大的成长空间。可想要改变中国租房市场的现状，仅有模式变革还不够，还需要产品和服务的升级，通过质变推动量变。 在商业模式上跑通的自如，从不缺少新的想象力，载改变中国租房市场的整体面貌的目标下，必须有日拱一卒的耐心。也许巴黎HEC商学院十年后再来审视自如和中国租房市场，会有不一样的答案。 04 写在最后 巴黎HEC商学院并非是第一家将自如作为商业案例的学术机构，清华经管学院、哈佛、沃顿商学院、长江商学院等都曾将自如作为商业研究案例。 中国正在进入城市化的中后期，亿万年轻人的租房需求，既是一门有想象力的“生意”，更是必须要解决的现实诉求，需要挽起袖子、弄脏双手扎实做的信心和勇气，每一个创新都不是一件容易的事。 作为长租领域的头部品牌，自如无疑是学术和行业研究的最佳对象，洞察租住行业创新和演变的风向标。 相关推荐: Vida Glow口服生发合集：科技口服美容力量带来专业生发选择 有数据统计,我国脱发人群数量已经超过2.5亿,其中每4位男性中有1人脱发、每8位女性中有1人脱发,发量危机已经成为威胁全民健康与美丽需求的社会普遍性问题。到底该如何防止脱发、有效生发,长久维护健康丰盈的理想发量? 全球科技口服美容引领者、来自澳洲的Vida Glow通过蕴发胶囊、海洋胶原蛋白以及男士海洋胶原蛋白三款明星产品打造口服生发方案组合,以科技口服美容的创新力量帮助解决全民发量危机。 Vida Glow深度解读,指出发量危机根源所在 为深入研究脱发现象,Vida Glow装备了首个人工智能驱动的专业头皮健康测量仪Hair Metrix™,通过深度观察、检测头皮和毛囊健康状况,验证了解决脱发和发量危机的解决方案。 从医学角度来看,头发的正常生长周期可以分为三个阶段:生长期、退行期和休止期,一旦健康的生长周期遭到破坏,休止期延长,头发就会越掉越多,同时生长期缩短,新发生长就会受到阻碍,最终形成“头顶越来越稀疏”的发量危机。 能够破坏头发生长周期的因素很多,年轻人脱发大多和经常熬夜、频繁烫染头发等不良生活习惯有关,女性会受到产后或更年期激素变化等因素的影响,而在男性群体中,体内雄性激素变化带来的“雄性脱发”问题则更为普遍。 为了挽救发量危机,摆脱脱发困扰,Vida Glow从头发生长周期这一根源出发,有针对性地推出高级修护系列重磅新品蕴发胶囊,结合经典海洋胶原蛋白粉以及专门针对男性衰老和雄性脱发问题的新品男士海洋胶原蛋白,以多方位的生发“王牌组合”为所有人群带来最具真实功效的创新科技头发管理方案。 Vida Glow蕴发胶囊——创新科技配方带来卓越生发效果 Vida Glow新品蕴发胶囊,旨在通过改善头发生长周期为所有发量危机人群提供更具专业性的头发管理解决方案。 蕴发胶囊中添加了具备强效活性的明星成分AnaGain™,它出自瑞士的有机豌豆苗萃取物,进入人体后可以深入到头发毛囊最基底,通过刺激FGF7因子(一种加快头发生长期的细胞)让头发进入新的生长期,重新开始生长,同时刺激Noggin头蛋白因子(一种缩短头发休止期的细胞),有效减少掉发。在AnaGain™的调节作用下,头发可以回归健康的生长周期,不仅脱发得到明显改善,新发也会越来越多,发量逐渐恢复丰盈。 在科学临床实验中,21名志愿者每天坚持服用AnaGain™,28天后脱发情况显著减少了34%,充分证明它可以从根源快速改善脱发的强大功效。在Vida Glow与澳洲最真实的美容美妆品评测网站——The Beauty Works共同发起的试用活动中,用户持续服用蕴发胶囊一段时间后也可以看到脱发明显减少、发量显著增多的变化。 基于这些真实功效,Vida Glow蕴发胶囊在澳洲推出后迅速赢得了广大脱发人群的认可,来自高级美发沙龙、专业美容美发和医学领域的专家纷纷对它的创新成分和防脱生发功效表示肯定。 不久前,Vida Glow曾与知名美发工具品牌戴森共同接受澳大利亚《VOGUE》发起的联名专访。Vida Glow创始人Anna表示,蕴发胶囊像Vida Glow所有经典产品一样,既有权威科学背书,又有出色的临床试验数据支持,可以令毛囊重获健康,减少掉发、脱发困扰,秀发从此健康新生。戴森也对Vida Glow的创新头发管理方案表示了肯定。 Vida Glow海洋胶原蛋白——为健康发质提供土壤 除蕴发胶囊外,Vida Glow经典明星产品、风靡全球的海洋胶原蛋白利用小分子量海洋胶原蛋白肽粉为人体高效补充胶原蛋白营养,不仅能让皮肤重现年轻状态,更为健康有光泽的秀发提供“肥沃”土壤。 有研究发现,胶原蛋白可以深入真皮层优化头皮环境、改善头发生长条件,帮助发质变得强韧、健康、有光泽,还可以在一定程度上防止脱发增多。Vida Glow明星专家团队曾经专门针对Vida Glow海洋胶原蛋白的功效进行全方位解读,认为它不仅可以全面改善肌肤状态,为人们带来由内而外的健康、年轻之美,同时也能够对头发和指甲的生长形成深度滋养,让这些部位重现美丽光彩。 Vida Glow男士海洋胶原蛋白——重磅新品唤回男性魅力 作为长期研究海洋胶原蛋白的科技口服美容专家,Vida Glow近期即将推出一款专门针对男性用户的重磅级新品:男士海洋胶原蛋白。它在经典海洋胶原蛋白基础上为男性带来深入抗老、重现年轻的效果,更集中针对“雄性脱发”这一普遍性问题调整配方成分,帮助更多男性解决脱发问题,拯救发量危机。 在Vida Glow男士海洋胶原蛋白中,除了标志性的水解海洋鱼类胶原蛋白肽成分外,还特别加入源自天然草本植物的锯棕榈萃取物。医学研究证实,这种明星成分不仅有利于治疗一些男性疾病,还能有效抑制男性体内雄性激素变化对毛囊产生的破坏,帮助毛囊恢复健康,从根本上改善雄性脱发症状。 在针对20-40岁之间的成人男性雄脱患者,以及针对23至64岁之间轻度至中度雄脱男性进行的多个专业临床实验中,锯棕榈在改善雄激素性脱发方面都有显著效果。最终的临床试验报告显示,天然锯棕榈可以有效抑制造成雄性脱发的5-α还原酶,有60%的受试者雄激素性脱发得到了明显改善,同时没有观察到任何副作用。 Vida Glow男士海洋胶原蛋白还添加了锌、生物素、维生素C、硒和铜五大协同成分,以创新科技复合配方帮助男性实现全方位的健康、抗老和头发管理,这些成分有助于激活男性荷尔蒙再生、增强活力,再现男性的自然健康魅力。…
